В Киеве затевается масштабный передел строительного рынка. Слухи об этом будоражат бизнес-сообщество еще с лета. А после того, как зашаталось кресло под столичным мэром Виталием Кличко, который считался негласным покровителем отдельных застройщиков, они еще больше усилились.
Недавняя новость о продаже крупной столичной компаний «Укрбуд Девелопмент» экс-нардепа Максима Микитася вызвала новую порцию вопросов. Сам Микитась на своей странице в Facebook написал, что сделка давно планировалась, а компания продана группе «непубличных инвесторов».
«Для кого-то новость о продаже Укрбуд Девелопмент стала неожиданностью, но сделка не спонтанная. К этому решению я шел давно, и, наконец, многие процессы финализировались. За последние месяцы был проведен детальный аудит, приведена в порядок организационная структура компании, оптимизирована масса процессов как строительных, так и финансовых. И сделка состоялась. Кто владельцы? По условиям сделки называть их не могу, если в общих чертах, то это группа инвесторов, люди непубличные. Если захотят, подробности расскажут сами. На сегодняшний день компания функционирует в обычном режиме, стройки запущены, менеджмент на своих местах», — написал Микитась.
Впрочем, как рассказал «Стране» источник из строительного бизнеса, «речь может идти «не совсем о продаже, а скорее, о банальном отжиме в лучших традициях времен Януковича».
Помимо объектов жилой недвижимости Микитась также занимался инфраструктурами проектами, которые финансируются из городского бюджета.
Один из последних в его «портфолио» — заказ на реконструкцию «уставшего» Шулявского моста. 16 сентября КГГА уже перечислила за работы «Північно-украіїнському будівельному альянсу», которий входит в орбиту влияния Микитася около 600 млн гривен. Но при этом особой активности на объекте не наблюдается. Киевляне уже забеспокоились, что Шулявский путепровод пополнит список киевских долгостроев. Тем более, что по нему уже идут антикоррупционные расследования.
Между тем, как говорят сами застройщики, бизнес Микитася активно осваивают новые люди. Те самые «непубличные инвесторы», как говорит наш источник, близки к главе ОП Андрею Богдану.
На низком старте и другие желающие получить свою долю денежного киевского рынка. Это, в частности, компании, которые связывают с Игорем Коломойским. Поэтому, как говорит наш источник, могут «внезапно поменяться собственники» и у других строительных компаний.
Такая «перестройка» рынка не пройдет незамеченной и для рядовых киевлян. На волне разборок между «новыми» и «старыми» застройщиками некоторые объекты могут заморозить, поэтому людям придется понервничать. Худший сценарий — когда киевский «строительный пузырь» который надували годами, попросту лопнет, а люди останутся без денег и без квартир.
«Но надеюсь, до этого все же не дойдет. Хотя не исключено, что отдельные покупатели жилья пострадают», — говорит управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов.
«Страна» разбиралась, что сейчас происходит на столичном строительном рынке, кому он в итоге достанется, и чего ждать покупателям жилья.
Земля под застройку и 600 миллионов за Шулявский мост
На выходе из терминала D аэропорта Борисполь гостей и жителей столицы встречает киевский мэр Виталий Кличко. На огромном рекламном панно городской голова гордо позирует на фоне новостроек от «Укрбуда». И это не просто так. Владелец компании «Укрбуд Девелопмент», которая в свое время откололась от государственного «Укрбуда» и стала частным бизнесом, Максим Микитась давно дружен с Виталием Кличко.
Что, как говорят на строительном рынке, шло на пользу его бизнесу. Компания Микитася без проблем получала нужные земельные участки, что позволило ей выбиться в лидеры киевского рынка жилищного строительства. По оценкам Артюхова, «Укрбуд» и «Киевгорстрой» контролируют до 40% рынка и определяю ценовую политику.
Микитась также сумел получить выгодный подряд на реконструкцию Шулявского моста. И, как поговаривают, тоже не без благословления Кличко. АМКУ заинтересовался тендером по этому проекту, и, по итогам расследования вынес вердикт: конкурс был специально «разыгран между своими».
А на днях несколько депутатов киевского горсовета (Илья Сагайдак, Юрий Вахель, Алексей Руденко и другие) обратились в НАБУ с просьбой провести расследование по возможным злоупотреблениям Кличко во время строительства Шулявского путепровода.
Они заявляют, что подрядчик получил стопроцентную оплату в размере 600 млн гривен, но на сегодняшний момент работ выполнено лишь на 10% от этой суммы. А деньги, якобы, «Укрбуд» направил на свои коммерческие проекты. «А именно на часть здания завода «Арсенал», где сооружает торгово-развлекательный центр за деньги киевской общины», — сказал депутат Киевсовета Сагайдак. Плюс, по его словам, Кличко дополнительно направил на строительство Шулявского моста еще 114 млн гривен.
«Это просто выбрасывают деньги с черную дыру, когда Кличко напоследок вымывает деньги с бюджета», — написал Сагайдак на своей странице в Facebook.
К слову, такие схемы для компаний Микитася — давно отработанные. В этом году АМКУ уже штрафовала фирмы «Спецбудплюс» и «Північно-український будівельний альянс» за сговор во время проведения тендеров на строительство больницы Амосова и гимназии Бойченко на общую сумму порядка 3 млрд гривен.
Поэтому участие в бюджетных проектах для Микитася, пожалуй, было еще более выгодным, чем жилищная застройка.
Теперь эта империя перешла к новым владельцам. Гендиректор корпорации «Укрбуд» Майборода подтвердил СМИ, что Микитась больше не является владельцем компании «Укрбуд Девелопмент», а также не управляет никакими другими активами «Укрбуда».
Майборода заявил, что при новом собственнике (а он, якобы, не из строительного бизнеса) менеджмент меняться не будет, а управлять компанией станет совет директоров.
«Укрбуд» и «строительный пузырь»
Впрочем, в среде застройщиков курсируют упорные слухи, что компанию Микитася не совсем купили, речь идет, скорее, об отжиме бизнеса.
«Сам Микитась такой вариант, скорее всего, подозревал, поэтому самые ликвидные проекты он начал распродавать еще с лета. Это представлялось широкой аудитории как некое «партнерство» с другими строительными компаниями, а не как продажа. Но, скорее всего, на самом деле пристраивал самые ликвидные площадки. В рамках предпродажной подготовки такого не делают, ведь это, по сути, выведение активов, что сбивает стоимость компании», — сказал наш источник.
Другой «звоночек», заставивший застройщиков усомниться в реальности сделки — остановка работ на многих площадках «Укрбуда». То есть, имитация деятельности велась, но объекты в последние 2-3 месяца практически не строились.
В открытых база данных список собственников «Укрбуд Девелопмент» пока не поменяли. На You Control конечным бенефициаром компании числится некая Яна Валериевна Левенец, проживающая в Кривом Роге на улице Ухтомского. На ней висит еще несколько столичных фирм — «Инвестиционная компания Укрбуд инвест», «Элегантбуд», «Дроид Сити» и др.
Учредителем «Укрбуд девелопмент записана компания «Базерт Девелопмент Элелпи», зарегистрированная в Лондоне.
Относительно же того, что дальше будет с «Укрбудом» на рынке бытует две версии.
По одной из них, компания и дальше будет успешно работать, только у нее будут другие собственники. Близкие к новой власти.
На рынке подозревают, что в реальности новые владельцы ничего за компанию не платили. «Не исключено, что была договоренность, а перед этим — попытка давления», — сказал источник.
У «Укрбуда» действительно были проблемы этой весной. НАБУ обвинило ее в махинациях с жильем для военных и провело показательные обыски у топ-менеджмента. Еще тогда коллеги «укрбудовцев» заподозрили, что на тех готовится рейдерская атака.
При этом есть мнение, что покупать «Укрбуд Девелопмент» по рыночной стоимости никто бы не стал. У компании, якобы, много проблемных долгов, что, по- сути, превратило ее в пирамиду.
Компания в последнее время активно покупала недостроенные залоговые объекты у банков и Фонда гарантирования. Так, к примеру, были приобретен недострой на улице Лабораторной в за более чем 112 млн гривен.
«Компания готова рассматривать любые объекты, которые могут представлять для нее коммерческий интерес, в том числе такие, которые отчуждает Нацбанк и ФГВФЛ», – сообщили тогда в пресс-службе корпорации. Вполне возможно, что залоговые замороженные стройки оказались не стол выгодными, как рассчитывал девелопер.
Кроме того, давно известно об общей проблеме застройщиков — они попросту «надувают» строительных пузырь, за которым нет реальных продаж. Поэтому эксперты уже давно прогнозируют, что однажды эта пирамида рухнет.
Дело в том, что участки под застройку, пока на них не возведен дом, выдаются компаниям на правах краткосрочной аренды (на 5-7 лет). Но так как многие застройщки, особенно располагающие админресурсом, прекрасно понимают, что аренду при смене власти им могут и не продлить, они стараются как можно быстрее построить на участке дом, а уже под него оформляется долгосрочная аренда, — пояснил экономист Алексей Кущ.
Но продавать новостройки так быстро, как их возводят, компании не могут. В итоге, залазят в новые долги (на возведение дома на одну секцию в 24 этажа нужно 8-10 млн долларов), то есть, бизнес уже превращается в пирамиду.
Поэтому в ходе есть и вторая версия — «Укрбуд» собираются не отжать, а похоронить, предварительно выведя оттуда все более-менее стоящие активы. На строительном рынке, говорят, что такой сценарий обернется катастрофой.
«Пострадали бы не только клиенты «Укрбуда» (у компании несколько десятков домов, а это тысячи семей). Лег бы весь рынок, пошла бы паника и обвалились бы цены. Ведь у «Укрбуда» большая доля. История с Войцеховский (скандальный киевский застройщик, оставивший людей без жилья — Ред.) показалась бы детским лепетом», — говорит эксперт.
«Надеюсь, что до этого все же не дойдет, хотя отдельные владельцы жилья могут пострадать», — допустил Артюхов.
Кущ также предположил, что могут быть «точечные дефолты отдельных проектов».
На рынке ходят слухи, что самые ликвидные площадки «Укрдбуда», якобы, скупает «Интергал -Буд» Зубика. В качестве подтверждения этой информации приводят тот факт, что еще летом «Интергал-Буд» вошел в партнерство с «Укрбудом2 по ЖК Sky Avenue в Киеве.
Но в «Интергал-Буде» факт скупки площадок не подтвердили. «На данный момент у Укрбуд и Интергал-Буд всего один партнёрский проект — это Sky Avenue. По данному объекту Интергал-Буд выступает соинвестором, генеральным подрядчиком, а также совместно с Укрбуд ведёт продажи. Больше никаких площадок Укрбуд мы не приобретали», — прокомментировала «Стране» коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.
В тоже время, в социальных сетях и на форумах по недвижимости продолжают активно разгоняться слухи о том, что «Укрбуд — все». В частности раскручивается история, что, якобы, Микитась стал жертвой собственного менеджмента, который захватил компанию и уже даже продал ряд площадок. А пост от имени Микитася в Facebook о продаже бизнеса написали, якобы, «завладев его смартфоном».
На форумах пишут, что Микитась «потратил деньги людей на выборы, и теперь «не может достроит дома». Посыл панических посланий — из «Укрбуда» сделают новый «Элита-центр» с армией обманутых покупателей. «То сеть, вариант «слива» компании все же не стоит сбрасывать со счетов», — прокомментировал наш источник на строительном рынке.
«Ходят разные слухи, но есть очевидные факты. Работа на Шулявском мостовом переходе практически заморожены. Большинство строек тоже остановлены. Тут стоит вернуться к истории четырехлетней давности. Уже тогда говорили о проблемах Микитася со стройками и сроками, и что ему позарез нужно попасть в ВР. Попасть он попал, но ситуация не сильно улучшилась. Стройка всегда использовалась в политике. На одних выборах Черновецкий победил из-за «Элита-центра», обвалив рейтинг Омельченко. Потом Войцеховские дома (как минимум 48) зашатали кресло под Януковичем. Сейчас неожиданно пошел разгон темы «Укрбуда», а выборы мэра очень скоро», — прокомментировал «Стране» глава комитета по жилищно-коммунальной инфраструктуре, благоустройству, экологии и охране окружающей среды Общественного совета при КГГА Олег Попенко
Сменная бригада
Впрочем, киевские застройщики не исключают, что мутная история с «Укрбудом» — лишь первая ласточка. И масштабный передел ждет весь рынок.
Под прицелом «новых покупателей» может оказаться также другой лидер строительного рынка Киева — компания «Киевгорстрой», а также компания «Столица», которая традиционно считалась подконтрольной чиновникам из КГГА — «переходила от мэра к мэру»- говорят эксперты.
Но не исключено, что появятся и новые компании, которые за счет админресурса смогут потеснить старожилов.
В числе амбициозных новичков эксперты упоминают, в частности БК «Роял Хаус», которая была зарегистрирована в прошлом году в Киеве, но с тех пор уже поменяла нескольких директоров. В этом году им стал Роман Демин, ранее возглавлявший компанию «Аэробуд».
Та оформлена на офшоры, близкие к бизнес-партнеру Игоря Колмойского Геннадию Боголюбову («Ренальда Инвестментс Лимитэд», «Формоса Инвестментс Лимитэд», «Грингот Энтерпрайзес Лимитед» и др.).
А в конце апреля этого года «БК Роил Хаус» уже получило выгодный заказ от столичного КП «Спецжитлофонд» на строительство двух секций на 225 квартир в Деснянском районе столицы на сумму около 120 млн гривен.
Да и друг главы Офиса президента Андрея Богдана Андрей Вавриш, компания которого Saga Development и так активно строит на самых интересных участках в Киеве, вряд ли откажется от дополнительных возможностей для своего бизнеса.
«В Киеве самое лакомое, что можно освоить — это бюджет и строительство. Оборот строительного рынка достигает 1,5-2 млрд долларов в год. И при любой власти строить без проблем в Киеве мог только привилегированный клан, а его всегда определяли чиновники. Поэтому закономерно, что при новой власти появились желающие перераспределить эту коррупционную ренту», — подытожил Кущ.
Пока не закончится период неопределенности в Киеве, скорее всего, будут меньше строить. А некоторые дома, по которым продавцы могут дать гарантии своевременной сдачи в эксплуатацию, скорее всего, подорожают, — считают эксперты.
