Чи мають мешканці права спільного володіння на квартири, які з’являються після здачі в експлуатацію багатоповерхівок на крайніх поверхах?
На прикладі житлового комплексу “RiverStone” ми вирішили закрити цю тему, яка час від часу мусолиться в ЗМІ, раз і назавжди. Щоб з’ясувати її природу, журналіст Агентства журналістських розслідувань спочатку зустрівся з ініціаторами її підняття та навіть побував на “незаконному” поверсі.
Потім, надіславши офіційний запит в самісіньке “лігво” — управління комплексом, — отримав запрошення на інтерв’ю, під час якого представник генпідрядника та директор управляючої компанії спростували цілу низку фейків про власників забудови та розповіли, як управляти житловими комплексами в сучасних умовах.
“RiverStone” — це житловий комплекс з десяти багатоповерхових будівель в видом на Дніпро, розташований на 6,2 га у Княжому Затоні. Всередині дуже затишна доглянута територія й щасливі мешканці.
Проте, як і в будь-якій історії, ложці дьогтю кортить зіпсувати діжку меду.
На незручні та зручні запитання Агенства розслідувань відповідають заступник директора будівельної компанії “Міськжитлобуд”, яка є генпідрядником будівництва, Артур Гордієнко та директор ТОВ «Управляюча компанія «Юкрейніан сіті сервіс» Володимир Кузьменко.
Агентство розслідувань:
«Декілька мешканців ЖК “RiverStone” позакидали різноманітні офіційні інстанції паперами про те, що комплекс нібито збудовано на земельних ділянках з порушеннями законодавства, нібито ці землі мали інше цільове призначення і що їх, мовляв, “роздеребанили”. Наскільки ці твердження мають під собою підґрунтя?»
Артур Гордієнко:
«Весь житловий комплекс почав будуватися на двох земельних ділянках. Ділянка 3,6 га орендована в 2005 році на 25 років. Друга 2,6 га знаходиться у власності ТОВ “Лівобережжя Плюс”, яку на початку 2000-х років це товариство придбало з відповідним цільовим призначенням під забудову.
Якби воно було іншим, то будівництво було б негайно зупинено — це контролюється десятками державних та комунальних служб.
Приводжу перелік земельних ділянок, на яких ТОВ «Лівобережжя плюс» здійснює будівництво ЖК “RiverStone”, який у містобудівній документації має наступне найменування: «Житлово-офісний та культурно-оздоровчий комплекс з об’єктами інфраструктури на Дніпровській Набережній, 14 у Дарницькому районі міста Києва».
- Кадастровий номер 8000000000:90:141:0205 загальною площею 3,6746 га (право оренди);
- Кадастровий номер 8000000000:90:141:0309 загальною площею 0,9727 га (право власності);
- Кадастровий номер 8000000000:90:141:0175 загальною площею 1,264 га (право власності);
- Кадастровий номер 8000000000:90:141:0030 загальною площею 0,2603 га (право оренди).
Тому для мене абсолютно не зрозуміло, чому деякі мешканці розповсюджують викривлену інформацію, адже вже більше десяти років будь-які дії із землею можна відстежити в інтернеті. Мова йде про публічні загальнодоступні ресурси — такі, як Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Публічна кадастрова карта України, які надають можливість будь-кому ознайомитися з інформацією щодо земельних ділянок, їх власників, користувачів, обтяжень, підстав виникнення речових прав, а також меж земельних ділянок, накладених на карту будь-якої місцевості.
Всі земельні ділянки забудовника ТОВ «Лівобережжя Плюс» розміщені в цих загальнодоступних джерелах. Тому я дійсно здивований, чому це питання саме в такому ключі винесено на публічне обговорення. Відкриті дії забудовника, власника земельних ділянок аж ніяк не можна назвати “дерибаном”.
Можливо, така хибна позиція з’явилася через необізнаність. Взагалі особисто я вперше про цю проблему чую. І це при тому, що представники управляючої компанії регулярно зустрічаються з мешканцями, вносять їх пропозиції в план робіт з облаштування, ремонту».
Агентство розслідувань:
«Як часто правоохоронні органи перевіряли забудовника ТОВ «Лівобережжя плюс» щодо законності будівництва об’єктів на території ЖК “RiverStone”?»
Артур Гордієнко:
«Протягом всього періоду будівництва ЖК “RiverStone” з 2010 року забудовник та генеральний підрядник пройшли через десятки перевірок, пов’язаних із законністю виділення земельних ділянок, набуття права на забудову, отримання дозвільних документів.
Перевіряли всі — прокуратура, поліція, відділ по боротьбі з економічними злочинами, а навіть СБУ. І всі ці органи надсилали нам запити, отримували відповідні пояснення, документи, жодного не притягували забудовника, генпідрядника до будь-яких санкцій, тим більше не надавали приписи на призупинення будівництва. Це свідчить про те, що всі документи у нас отримані у встановленому законом порядку.
Як приклад, в 2010 році мав місце судовий спір з прокуратурою. Тоді київська міська прокуратура оскаржила рішення КМДА з приводу зменшення відстані від води до будівництва берегоукріплення, якє юридично є об’єктом нерухомості. Орендована нами ділянка межує з водою, а в земельному кодексі виписана така норма, що об’єкт може бути розташований не ближче ста метрів до водойми, крім, правда, випадків, коли місцева влада встановлює меншу відстань, що й зробила київська адміністрація, тому що берегоукріплення (гідроспоруда) не може будуватися на відстані від води, воно призначене межувати з водою.
Забудовник виграв цю справу в суді у прокуратури. В кінці-кінців ЖК “RiverStone” має набережну з чарівною алеєю, прекрасною зоною відпочинку, з виходом в канал, яка є однією з найгарніших місць у Києві, чим всі ми пишаємося.
Інколи також мають місце непорозуміння з державними чи комунальними органами, коли, приміром, хтось з мешканців сусідніх будинків не нашого комплексу скаржиться, що не може підійти до води. Але ж в ЖК “RiverStone” концепція закритої охороняємої території, тому доводиться показувати документи та пояснювати. Я це розповідаю до того, що було б неправдою, якби ми сказали, що проблем взагалі не існує, проте будь-яких кримінальних справ у нас точно немає. Як і немає судових вироків, про що можна пересвідчитися як на сайті Єдиного державного реєстру судових рішень, так і через аналітичну систему YouControl».
Агентство розслідувань:
«Хто зараз у житловому комплексі “RiverStone” є генеральним підрядником? З якого часу ця компанія є генеральним підрядником?»
Артур Гордієнко:
«Генеральним підрядником виступає ТОВ «Будівельна компанія «Міськжитлобуд», яка працює на будівельному ринку з 1998 року. Дана організація є генеральним підрядником з самого початку будівництва (з дати отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт – з 2011 року). В генерального підрядника наявні всі ліцензії для здійснення такого виду робіт (реквізити ліцензії знаходиться у відкритому доступі на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України, її чинність можна перевірити там же)».
Агентство розслідувань:
«Яку долю має в ТОВ «Управляюча компанія «Юкрейніан сіті сервіс» як її співзасновник забудовник ТОВ “Лівобережжя плюс”? Чи правда, що засновниками цих двох компаній є іноземні фірми, зареєстровані в офшорах?»
Артур Гордієнко:
«Ця інформація є відкритою та публічною. Відповідно до відкритих джерел, засновниками ТОВ «Управляюча компанія «Юкрейніан сіті сервіс» є ТОВ “Лівобережжя плюс”, ТОВ «Юніверсал плюс», ТОВ «Компанія з управління активами «Ніка-інвест», які є виключно підприємства України, тобто зареєстрованими в Україні.
Кінцевим бенефіціарним власником (контролером) є громадянин України».
Агентство розслідувань:
«У вашому комплексі поширюється інформація, що квартири, розташовані на останніх поверхах, є нібито незаконними і мають бути розподіленими між всіма мешканцями, тому що технічні поверхи, на яких вони зроблені — то спільна власність всіх покупців житла…
Наскільки такі твердження є обгрунтованими? Що відбулося з приміщеннями на останніх поверхах, які стали квартирами? Чи існують плани технічних поверхів?»
Артур Гордієнко:
«Планів технічних, побутових приміщень (або як їх неправильно називають “технічними поверхами”) не існує, оскільки технічні паспорти виготовляються тільки під ту нерухомість, що оформлюється у власність і продається інвесторам.
Щоб було зрозуміло, скажу, що площа технічних приміщень дорівнює загальній площі будинку мінус загальна площа житлових та нежитлових приміщень, які передаються інвесторам. До так званих технічних приміщень належать всі внутрішні приміщення, які забезпечують роботу систем та інженерних мереж будинку. Вони абсолютно всі належать власникам всього будинку, відповідно до законодавства України, але це право власності не реєструється в Реєстрі прав на нерухоме майно. Технічні приміщення (не технічні поверхи! такого терміну не існує!) в обов’язковому порядку наявні в усіх житлових будинках, до них є доступ (часто обмежений через їх небезпеку) спеціалістів та спеціальних служб обслуговування мереж (ліфтових, пожежних, електричних, водопровідних та інших тощо).
Якщо висловитися простими словами, то в кожному будинку є побутові (підсобні) приміщення, які є спільною власністю всіх мешканців, а також пустуючі в силу геометрії всього будинку приміщення (від 1 до 25 поверхів, як і в ЖК “RiverStone”), в яких немає інженерних, побутових мереж.
Чув деякі нарікання, що, мовляв, коли людина приходила у відділ продажу, то вона хотіла купити верхній поверх, а в даний час над нею проводяться ремонтні роботи. Таким чином робиться висновок, що на 24 поверсі мали бути тільки технічні приміщення. Але насправді з самого початку ці приміщення будувалися як об’єкти нерухомості. Згодом у нашому відділу продажу з’явилися пропозиції щодо реалізації цих об’єктів. Інвестори, придбавши дані об’єкти нерухомості, розпочали в них оздоблювальні роботи, що супроводжувалися певним шумовим дискомфортом.
Звісно, комусь це не сподобалося, і, наприклад, я розглядав особисто два звернення мешканців прилеглих квартир — пояснював, надавав документи. Люди залишалися незадоволеними, але питання про “технічні поверхи” знімалося. З часом, коли ремонти закінчуються, зникає дискомфорт, і все стає на свої місця».
Володимир Кузьменко:
«Квартири на останніх поверхах — це така ж власнiсть, як і інших інвесторів на поверхах нижче. Саме так я пояснював мешканцям (мені відомо тільки про два таких випадка), які потім ходили до власників цих квартир і перевіряли. Господарі показували документи на право власності — нотаріально завірений договір купівлі-продажу.
Хтось ображається, що коли він купував квартиру, цих поверів не було у продажу. А хтось хоче перевірити, вважаючи, що над ним нічого не повинно бути. А комусь просто не подобається тимчасовий бруд і ремонт.
…Хтось хоче імітувати створення проблем і нав’язати обслуговуючій компанії свого підрядника.
Є безліч людей, стільки може бути й мотивів. Всім, хто цікавився, ми показували всі документі, звісно, крім планів “технічних поверхів”, яких не існує в природі.
“А… раз немає таких планів, то від нас щось приховують!” — думали деякі мешканці, роздмухуючи пустопорожні фейки комплексом. Ну, будь-ласка, візьміть рулетку та виміряйте ці “технічні поверхи”, а ми викладемо цей процес в ютюбі. Без жартів в такому випадку просто не можливо!»
Артур Гордієнко:
«До слова, можемо називати і 25-м поверхом ті технічні приміщення, під самим дахом, де розташовані двигуни ліфтів, пожежні й вентиляційні системи.
Найголовніше те, що забудовник не порушує жодних будівельних норм чи проектну документацію. Будинок же відповідної висоти проектується не як 23-поверховий та одразу дах? Ні! Він проектується як 23 поверхи, технологічні надбудови, а потім вже дах. Крім технологічних приміщень, на 24 поверсі мають місце й пустуючі приміщення. Саме про них і йде мова, коли забудовник оформляє їх на себе та через відділ продажу потім продає».
Агентство розслідувань:
«Під час підготовки матеріалу мені показали відповідь з департаменту будівельного контролю міста Києва на запит громадянки щодо перевірки дотримання вимог законодавства під час реконструкції квартир верхніх поверхів у житлових будинках “RiverStone”. У відповіді написано, що “департамент не надавав та не реєстрував документів дозвільного та декларативного характеру, які б надавали право на виконання підготовчих і будівельних робіт та не приймав в експлуатацію об’єктів будівництва за вказаними вище адресами.
А потім мені провели екскурсію на 24 поверх, де ведуться ремонтні роботи власниками квартир у раніше пустуючих приміщеннях. Мовляв, бачите, що вони всі брешуть й покривають одне одного, і що в департаменті корупціонери і що вони незаконно облаштовують належні нам квартири! Прокоментуйте, будь-ласка…»
Артур Гордієнко:
«Це чистої води спроба маніпуляції журналістом задля досягнення якихось власних цілей або повне невігластво, необізнаність із законодавством.
Департамент будівельного контролю, який надає дозволи на реконструкції та будівництва, надав відповідь, що дійсно дозволи не надавав та нічого не реєстрував. Здійснив перевірку та не встановив якихось незареєстрованих, підпільних, незаконних реконструкцій та будівництв, що повністю відповідає обставинам. Тому що інвестори, що придбали ці об’єкти нерухомості проводили там саме ремонтні роботи, які не потребують ніяких дозволів. Ви ж коли ремонт в квартирі робите, дозволів не отримуєте?!»
Агентство розслідувань:
«На підставі яких документів інвестори отримали квартири на 24 поверхах?»
Артур Гордієнко:
«На підставі договорів купівлі-продажу, що посвідчені нотаріально. Всі об’єкти нерухомості, які розміщені в житлових будинках ЖК “RiverStone”, проінвентаризовані, передані інвесторам та внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
Агентство розслідувань:
«Чи сплачують власники цих квартир за комунальні послуги, тепло, газ, обслуговування ліфтами?»
Володимир Кузьменко:
«Всім власникам квартир і нежитлових приміщень в житлових будинках ЖК “RiverStone” надаються оплатні комунальні послуги (незалежно від черги будинку, поверху). Частина послуг надаються обслуговуючою організацією, якась частина безпосередньо постачальниками послуг — тепла, електроенергії, води.
Є випадки, коли власники житлових або нежитлових приміщень ухиляються від сплати спожитих послуг. До них застосовуються заходи стягнення боргів, передбачені законодавством України (вимога, подання позовної заяви, стягнення боргу силами державних або приватних виконавців).
Боржники — це гостра проблема, яка завжди існує в сфері обслуговування житлових будинків. До речі, як показує практика, саме особи, до яких надійшли вимоги погасити борги, починають недобросовісно скаржитись, ініціювати перевірки організаціями, які виступають кредиторами по відношенню до них.
Безумовно, усі власники квартир на останніх поверхах так само сплачують за всі надані послуги на загальних підставах, нічим не відрізняючись від інших мешканців будинку».
Журналіст навідується в одну з квартир
Автор матеріалу разом зі скаржницею, мешканкою 23 поверху, яка попросила не називати свого прізвища, безперешкодно, не дивлячись на попередження, що нагорі все зачиняється сімома замками, піднявся на 24 поверх.
На підлозі пил від будівельних матеріалів. Але видно, що підлогу прибирають.
Я попросив назватися. Між нами відбувся захоплюючий діалог.
- Так вони ж мені потім машину спалять…
- Та ви що?!
- Їх господар же… він з криміналу… Такі плітки ходять…
“Ну, гаразд, ходімо, — посміхаючись, думаю я. Можливо, у не обізнаності, як і у страху, завеликі очі”.
Розмовляємо далі. Жінка, як і попередня скаржниця, таку нісенітницю несе, що це все на голову не налазить.
«Спочатку це були технічні поверхи, — каже вона, — потім вони почали валити несучі стіни, бетонні арочні укріплення, які тримають дах, потім порушили каналізацію, там є відвід газу, по стояку пішов сморід… А управляючий мені постійно бреше…»
В одному із просторих приміщень бригадою ведуться облицювальні роботи. Приміщення викуплене інвестором, робітники нам показали план цієї нової квартири — все законно! А також повідомили, що несучі конструкції на місці, арочні укріплення, які нібито тримали дах, ніхто не порушував, тому що таких укріплень… не існувало в природі!
Агенція розслідувань:
«Чи насправді в ЖК “RiverStone” нібито найвищі в Києві, “космічні” тарифи на обслуговування? Розкажіть про них у порівнянні з іншими житловими комплексами…»
Володимир Кузьменко:
«В Києві є комплекси, в яких мешканці платять тільки за обслуговування прибудинкової території значно більші суми, ніж в ЖК “RiverStone” за всі послуги разом (це житлові будинки та житлові комплекси комфорт та бізнес класів).
Як приклад також можуть слугувати будинки економ-класу одного з забудовників, в яких мешканці змушені сплачувати, приміром, за електроенергію більше 4-х гривень за 1 кіловат (можемо надати квитанції!). В цих будинках немає ані охорони, ані закритого доступу до внутрішньобудинкової території, як в ЖК “RiverStone”…
Загалом, тарифи затверджуються КМДА, вони перевіряються та є прозорими.
В нашому ЖК зараз тариф на обслуговування складає 11 гривень 27 копійок за квадратний метр. У “чешках”, “сталінках”, “хрущевках” зараз середній тариф по Києву 8 гривень. Але ви зайдіть в будинок, який обслуговує ЖЕК чи ОСББ, і порівняйте.
В місцях загального користування у нас затверджено план прибирання, на один під’їзд працює два прибиральника, а це зарплата, відрахування у бюджет. Зарплата у наших електриків, слюсарів, прибиральниць, між іншим, чиста, не у конвертах — в середньому 10 тисяч гривень.
Тарифи компаній-контрагентів, які вивозять сміття, ремонтують ліфти, також підтверджуються в КМДА, тому вони також є прозорими, і ними не можна торгувати, як на базарі. Інформація про них є на дошках об’яв, на сайті КМДА, і всі мешканці з ними можуть ознайомитися».
Агенція розслідувань:
«Розслідуючи сутність претензій поодиноких власників квартир до забудовника та управляючої компанії, я прогулявся ввечері вашою набережною та отримав величезне естетичне задоволення. А як мешканці ставляться до цього багатства?»
Володимир Кузьменко:
«У нас охороняємий майновий комплекс, в якому не тільки будинки, але й відповідна територія з зеленою зоною відпочинку, набережною, дитячими майданчиками, ресторанами, спортивними залами, школою, зі своєю філософією та неймовірною енергетикою.
Розробляючи маркетингову стратегію, з самого початку ми визначили для себе два пріоритети — безпеку та комфорт. Тому ззовні територія комплексу відкрита, а зсередини — закрита.
Управляюча компанія дуже прискіпливо ставиться до обслуговування, прибирання, підтримки безпечних, комфортних умов для проживання й відпочинку.
Ви правильно сказали, що це багатство, і воно безцінне для його мешканців, які в свою чергу довіряють нашій управляючій компанії його утримувати».
Агенція розслідувань:
«Як у вас налагоджений зворотній зв’язок?»
Артур Гордієнко:
«Беремо участь в обговоренні важливих питань в групах соціальних мереж, читаємо, що подобається, або не подобається, що мешканці вимагають зробити, поремонтувати.
Буває, що деякі мешканці самостійно беруть на себе відповідальність порушувати болючі питання від імені більшості, не орієнтуються в цих питання, намагаючись внести певний деструктив. І таке відбувається. Але я працюю в групі компаній вже 20 років, і щодо обслуговування можу сказати, що ми створили оптимальну модель, коли працюємо власними силами, не винайнявши якогось оператора зі сторони, чи створивши ОСББ, хоча і такі пропозиції були, але самі мешканці відмовилися. Як показав досвід, саме управляюча компанія більш оперативно реагує на запити мешканців.
Хочеться в перспективі запустити програму, яка б збирала електронні підписи мешканців щодо вирішення будь-якої проблеми чи впровадження хорошої ініціативи — це швидко і ефективно. За тиждень можна, я думаю, назбирати більшість».
Агенція розслідувань:
«Яка історія відбулася з дебаркадером?»
Артур Гордієнко:
«Дозвіл на пришвартування дебаркадеру ні експлуатуюча організація, ні забудовник не надавали. Позаминулий директор експлуатуючої компанії на свій страх і ризик підписав договір, який передбачав підключення дебаркадера до мереж, але засновники цю помилку виправили, договір наразі розірвано, дебаркадер відключено від електро- і водопостачання, каналізації, і він знаходиться на території комплексу безпідставно. Надсилаємо регулярні запити з вимогою прибрати його, нам відомо, що це питання буде вирішено».
Агенція розслідувань:
«Деякі мешканці припускають, що збудована на території приватна школа не передбачена проектною документацією, в будівлі більша кількість поверхів, а також вона займає більшу від передбаченого проектом площу. Розповсюджується також інформація, що нібито через близькість школи до будинків та висоту в квартири не потрапляє світло. Поясніть, будь-ласка, ситуацію. Чи є привід для занепокоєння?»
Артур Гордієнко:
«Будівництво навчального закладу передбачено проектом забудови земельної ділянки, погодженої органами державної влади та місцевого самоврядування. Цей об’єкт як елемент соціально-побутового обслуговування жителів мікрорайону був обов’язковою умовою при будівництві ЖК “RiverStone” — ці умови виставляє місцева влада для задоволення потреб в освіті.
Будівництво школи здійснювалося відповідно до проектної документації та генерального плану міста Києва, є вкрай необхідним елементом не тільки самого комплексу, а й усього мікрорайону. Адже у зв’язку із щільністю забудови мікрорайону для всіх проживаючих тут дітей місць в дитячих садочках та школах не вистачає. Багато сімей вимушені відводити дітей до дитячих садочків і шкіл, які знаходяться за декілька кілометрів.
Спочатку, в 2010 році, забудовник планував споруджувати дитячий садок, але час минав, реалії змінювалися. В 2019 році було прийнято рішення змінити проект і запроектувати на місці садочка школу в тих же геометричних розмірах на тій самій площі. Відповідно в процесі проектування і розміри, і площа дещо змінилися в сторону збільшення, але все запроектовано відповідно діючих норм та стандартів. Всі норми щодо інсоляції, тобто забезпечення світлом прилеглих будинків, безпосередньо самої школи витримані, підтверджені державною експертизою.
Що стосується краєвиду, на який звертають увагу деякі мешканці нижніх поверхів, то про існування садочка чи школи було відомо з самого початку будівництва, і це можна побачити навіть на макеті, який вже 10 років стоїть у відділі продажу. Оскільки про будівництво навчального закладу було відомо заздалегідь, і було відомо, які краєвиди і яким поверхам затуляє ця будівля, і відповідно квартири на цих нижніх поверхах були продані за цінами значно нижчими від середніх по комплексу. До речі, це стосується лише одного, третього, будинку, і десяти його квартир з тисячі, що існують в комплексі».
Агенція розслідувань:
«Чи маєте особистий прийом?»
Володимир Кузьменко:
«Спочатку скажу, що у нас працює диспетчерська служба, на яку можна звернутися цілодобово. Щоранку я перечитую заяви і пропозиції, які підшиваються в окрему папку, пишу резолюції відповідним службам, виставляю терміни й контролюю виконання.
Час особистого прийому такий: понеділок з 10 до 12 години, четвер з 16 до 19 години.
Зустрітися зі мною можна й в будь-який інший день, тому що я постійно знаходжуся на роботі. Комплекс дуже великий та інженерно насичений, і тому в мої обов’язки входить не тільки планування і контроль за діями різних служб, а й попередження аварійних, дискомфортних ситуацій. Безпека і комфорт — ось головні завдання управляючої компанії. Є не менш важливе. Наша репутація — це репутація й забудовника щодо його інвестиційної привабливості, щодо якого роблять також висновки, наскільки вправно обслуговують збудовані ним багатоповерхівки, парки, сквери, дитячі майданчики, школи. Це командний підхід».
«Ви новий керівник управляючої компанії. Декілька слів, будь-ласка, про себе».
«В комунальній сфері 27 років. Працював 12 років начальником ЖЕКу Шевченківського району, потім в Позняках генеральним директором ТОВ “Раду”, в підпорядкуванні якого було вісім команій. Приймав будинки в експлуатацію і потім їх обслуговував. Тож з досвідом роботи і досягненнями все в порядку. Впевнений, що і в “RiverStone” зможу показати великих успіхів».
Артем Фляжніков, Агентство журналістських розслідувань Marionetki.net
